Processo

REsp 2.123.225-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 21/5/2024, DJe 24/5/2024.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL, DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

Tema

Execução de título extrajudicial. Caução locatícia. Bens imóveis. Concurso singular de credores. Averbação. Registro. Preferência. Crédito. Bem expropriado. Natureza de direito real.

DESTAQUE

A caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel, confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

Cinge-se a controvérsia em definir se, em concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia apto a gerar direito de preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel.

A Lei do Inquilinato prevê que, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário a caução como garantia, sendo que a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º).

Sucede que, apesar da previsão dessa modalidade de garantia, o fato é que a caução locatícia em bens imóveis não consta no rol dos direitos reais do art. 1.225 do Código Civil. Portanto, havendo concurso singular de credores, situação na qual dois ou mais credores de devedor solvente penhoram um mesmo bem imóvel ou quando o bem penhorado já está gravado com direito real de garantia em favor de terceiro, resta saber em qual posição de preferência se encontra o credor que detém caução locatícia em bem imóvel.

Para este debate, imperioso definir qual a natureza jurídica da caução locatícia. Ocorre que as divergências doutrinárias, acerca da natureza jurídica do instituto, residem especialmente na (im)possibilidade de se firmar a garantia real por averbação, pois o art. 108 do Código Civil determina que, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Contudo, o próprio art. 108 do Código Civil excepciona as situações em que a lei dispor o contrário. Na espécie, a Lei do Inquilinato determina expressamente que a forma adequada para que a caução surta efeitos é a averbação na matrícula do imóvel, objetivando justamente flexibilizar a formalidade legal. Ademais, o art. 167, II, 8, da Lei dos Registro Públicos reitera que, no registro de imóveis, além da matrícula, será feita a averbação da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis.

Assim, em razão de a Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos admitirem a caução na forma de averbação na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades dos direitos reais de garantia típicos, a caução locatícia realizada neste formato possui efeitos de garantia real. Ou seja, mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese.

Para além disso, conforme entendimento da Terceira Turma do STJ, para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial exige o aparelhamento da respectiva execução (REsp n. 1.580.750/SP, Terceira Turma, julgado em 19/6/2018, DJe de 22/6/2018).

Dessarte, a caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca.

INFORMAÇÕES ADICIONAIS

LEGISLAÇÃO

Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) art. 38, §1º

Lei n. 6.015/1973 (Lei dos Registro Públicos) art. 167, II, 8

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CAUÇÃO LOCATÍCIA. BENS IMÓVEIS. CONCURSO SINGULAR DE CREDORES. AVERBAÇÃO. REGISTRO. PREFERÊNCIA. CRÉDITO. BEM EXPROPRIADO. REGISTROS PÚBLICOS.

1. Ação de execução de título extrajudicial ajuizada em 17/07/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 04/02/2020 e concluso ao gabinete em 19/03/2024.

2. O propósito recursal é definir se, em concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia apto a gerar direito de preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel.

3. Prevê a Lei do Inquilinato que, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário a caução como garantia, sendo que a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º).

4. A Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos admitem a caução na forma de averbação na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades dos direitos reais de garantia típicos.

5. Mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese.

6. A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca.

7. Para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial exige o aparelhamento da respectiva execução.

8. Recurso especial conhecido e provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.

Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

REFERÊNCIA LEGISLATIVA

LEG:FED LEI:006015 ANO:1973

*****  LRP-73    LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

        ART:00167 INC:00002 ITEM:00008

LEG:FED LEI:010406 ANO:2002

*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002

        ART:00108 ART:01225

LEG:FED LEI:008245 ANO:1991

*****  LINQ-91    LEI DO INQUILINATO DE 1991

        ART:00037 INC:00001 ART:00038 PAR:00001

JURISPRUDÊNCIA CITADA

(HIPOTECA – MODALIDADE DE CAUÇÃO)

   STJ – REsp 770885-RJ

(HIPOTECA – PREFERÊNCIA MATERIAL – CONCURSO ESPECIAL DE CREDORES – PENHORA – APARELHAMENTO DA RESPECTIVA EXECUÇÃO)

   STJ – REsp 1580750-SP

Fonte: STJ Jurisprudência