Para o relator, ministro Moura Ribeiro, corretores não atuaram com diligência e boa-fé, devendo responder solidariamente com plataforma de leilões

A 3ª turma do STJ decidiu, por maioria, que corretores podem ser responsabilizados solidariamente com as plataformas de leilão em casos de fraude na negociação de imóveis.

Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Moura Ribeiro, no sentido de que os profissionais responsáveis pela intermediação dessas transações devem atuar com diligência e boa-fé. Ficou vencida a ministra Daniela Teixeira, segundo a qual, no caso concreto, os corretores também teriam sido vítimas de fraude por parte da plataforma de leilões.

Imóvel milionário

O caso analisado envolveu compradoras que ajuizaram ação indenizatória após descobrirem terem sido vítimas de fraude.

Segundo relataram, foram convencidas por corretora, sócia de imobiliária, a participar de suposto leilão judicial eletrônico para adquirir imóvel vizinho ao que já possuíam. A própria corretora indicou a plataforma responsável pelo certame.

Confiantes na regularidade do procedimento, as autoras arremataram o imóvel por R$ 4.169.302,00 e realizaram o pagamento integral diretamente na conta indicada pela plataforma. Pouco tempo depois, porém, descobriram que o leilão estava judicialmente suspenso desde julho de 2017 e que o edital encaminhado nunca foi autorizado pela 4ª vara Cível de São Paulo/SP – o que caracterizou a fraude.

Em 1ª instância, a Justiça determinou que a plataforma devolvesse integralmente o valor pago pelas autoras. Já em relação à corretora, a condenação restringiu-se à devolução da comissão de corretagem, no valor de R$ 120 mil.

Entretanto, ao julgar apelação das compradoras, o TJ/SP reformou parcialmente a sentença e reconheceu a responsabilidade solidária da corretora pelos danos sofridos, destacando que a empresa não prestou as informações devidas sobre a legalidade do leilão, agindo com desleixo e violando o princípio da boa-fé objetiva.

Os corretores, então, recorreram ao STJ.

Boa-fé e diligência

Ao votar, o relator, ministro Moura Ribeiro, votou pela responsabilização solidária entre os corretores e a plataforma de leilões eletrônicos. Entendeu que a atuação dos corretores deve observar rigorosamente o princípio da boa-fé objetiva, sobretudo em negócios de alto risco, como os leilões judiciais.

Para o ministro, a corretora deixou de cumprir com os deveres mínimos de diligência e prudência esperados na atividade de intermediação imobiliária. Entre as falhas mais graves, destacou o envio às compradoras de um edital de leilão inexistente – documento que jamais foi autorizado pela vara judicial competente – e a omissão de informações essenciais sobre o andamento e a validade do procedimento.

Moura Ribeiro foi categórico ao afirmar que a empresa não prestou o serviço de corretagem de forma adequada e transparente, infringindo deveres legais que regulamentam a atividade.

O relator amparou o entendimento no art. 723 do CC, que dispõe que o corretor deve conduzir a mediação com diligência e prudência, prestando espontaneamente todas as informações relevantes ao cliente.

Para o ministro, ficou claro que a corretora, ao negligenciar a veracidade do edital e não alertar sobre os riscos envolvidos, descumpriu dever legal e contribuiu para o prejuízo das adquirentes.

Outro aspecto criticado pelo relator foi a alegação da defesa de que as compradoras teriam transferido o valor do imóvel diretamente para a conta-corrente do leiloeiro, e não por meio de depósito judicial. Moura Ribeiro classificou tal conduta como absolutamente inverossímil.

Com esse entendimento, o relator confirmou a responsabilização solidária e reforçou a necessidade de maior vigilância e responsabilidade na atuação de corretores imobiliários, especialmente quando há intermediação em negócios de natureza judicial.

Veja o voto do ministro:

Divergência

Ministra Daniela Teixeira apresentou voto divergente, posicionando-se a favor do provimento do recurso especial e pelo afastamento da responsabilidade solidária dos corretores de imóveis pelos prejuízos causados no caso em análise.

Ao fundamentar sua posição, a ministra rejeitou a decisão do TJ/SP, que havia imputado condenação solidária aos corretores. Ela argumentou que a análise de autos judiciais é atribuição exclusiva da advocacia, não podendo ser exigida de profissionais da corretagem imobiliária.

Na visão da ministra, os corretores, assim como a compradora do imóvel, também foram vítimas da fraude orquestrada por um leiloeiro, atualmente foragido. Ressaltou que não há qualquer indício de que os corretores tivessem conhecimento prévio da ilegalidade envolvida na negociação, tampouco agido com negligência.

Daniela Teixeira também destacou um elemento relevante: a compradora do imóvel é advogada e corretora de imóveis, o que, segundo a ministra, a tornaria plenamente capacitada a tomar todas as precauções necessárias – como verificar os autos do processo judicial e aferir a legitimidade do leilão. Ainda assim, a adquirente cometeu erros graves, como realizar um depósito milionário na conta de pessoa física, mediante link fraudulento.

“Quem adquiriu o imóvel também incorreu em grave falta de diligência com o próprio patrimônio”, enfatizou.

Veja o voto da ministra:

A ministra foi categórica ao afirmar que a responsabilidade solidária somente pode decorrer da lei ou da vontade expressa das partes, conforme dispõe o art. 265 do CC. No caso concreto, observou que não havia contrato escrito entre os corretores e a parte autora, nem previsão legal que autorizasse a imputação da solidariedade.

Além disso, afastou a aplicação do art. 25, §1º, do CDC, ao considerar que não se tratava de uma relação de consumo em sentido estrito, tendo em vista que as autoras atuam profissionalmente no mercado imobiliário.

A ministra sublinhou, ainda, que a atuação dos corretores limitou-se ao repasse de informações e contatos da empresa leiloeira, sem participação direta na negociação, que acabou sendo fraudulenta.

Por fim, Daniela Teixeira mencionou o Tema 1.173 do STJ, ainda pendente de julgamento, que trata dos limites da responsabilidade dos corretores de imóveis em casos de descumprimento contratual em empreendimentos imobiliários.

Alertou que, se o STJ ainda não reconheceu a responsabilidade dos corretores nessas situações, seria desproporcional impor-lhes responsabilidade solidária por um crime de estelionato cometido por terceiros.

Diante de todos esses argumentos, a ministra votou pelo provimento do recurso especial, afastando a responsabilidade solidária dos corretores na reparação dos prejuízos milionários sofridos.

• Processo: REsp 2.094.738

Fonte: Migalhas